【第3回】山科区の古い空き家は「売却」か「賃貸」か？イエローゾーン物件でも損をしない選択肢

こんにちは。山科区 空き家・相続の相談室です。相続などで山科区の実家が「空き家」になった時、多くの人が悩むのが「このまま維持するべきか、売却するべきか、それとも人に貸す（賃貸）べきか」という出口戦略です。特に山科区の山沿いエリアに多い「イエローゾーン（土砂災害警戒区域）」の物件や、築年数の古い「旧耐震」の物件については、判断が難しくなります。

今回は、山科区の古い空き家における「売却」と「賃貸」のメリット・デメリットを整理し、損をしないための選択肢について解説します。

1. 選択肢A：不動産として「売却」する

最もすっきりとした解決策は売却し、現金化してしまうことです。

• メリット： 管理の手間・コストから完全に解放される。固定資産税や都市計画税の負担がなくなる。まとまった現金が手に入るため、遺産分割がしやすい。
• デメリット： 買主（一般の方）が住宅ローンを組みにくいため、買い手がなかなか見つからないことがある。建物の解体費用（数百万円）を値引きするよう交渉され、手元に残るお金が少なくなるケースがある。仲介手数料などの諸経費がかかる。

2. 選択肢B：リフォームして「賃貸」に出す

愛着のある実家を手放さず、家賃収入を得るという選択肢です。実は、山科区は京都中心部や滋賀へのアクセスが良く、「駐車場付きの戸建て賃貸」は非常に高い需要があります。

• メリット： 毎月安定した家賃収入（インカムゲイン）が得られる。人が住むことで建物の劣化（カビやシロアリ）を防ぐことができる。将来的に不動産価値が上がったタイミングで売却することも可能。
• デメリット： 貸し出す前に、水回りなどのリフォーム費用（数百万円〜）の持ち出しが必要。入居者とのトラブル対応や、設備故障時の修繕費用リスクがある。空室リスクがある。

3. 第3の選択肢：「そのままの状態で専門業者に買い取ってもらう」

「リフォーム費用なんて出せないし、入居者管理も面倒。でも、一般市場ではなかなか売れない…」そんな場合に有効な選択肢として、不動産投資家や専門業者による「現状有姿（そのままの状態）での買取」があります。

当相談室では、一般の方が敬遠しがちな「イエローゾーン物件」や「ボロボロの古い空き家」の再生を得意とする専門の不動産会社や投資家ネットワークと提携しています。こうした専門業者に買い取りを依頼することで、所有者様にとって負担の少ない形で手放せる選択肢をご紹介することが可能です。

• 室内の片付け不要（残置物そのままでOK）
• 契約不適合責任（後から見つかったシロアリや雨漏りの責任）を免責
• 仲介業者を通さず専門業者が直接買い取る場合、仲介手数料が不要になるケースもある

まとめ：まずは「現状を知る」ことから

売却するにせよ、賃貸に出すにせよ、まずはご自身の空き家が「今、いくらで売れるのか」「いくらで貸せるのか」という客観的な価値を知ることが第一歩です。判断に迷われている間は、建物を傷めないように「適切な管理」を行いながら、じっくりと出口戦略を練ることをおすすめします。