【第1回】実家が「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」の空き家になったら最初に確認すべきリスクと対策

こんにちは。山科区 空き家・相続の相談室です。京都盆地の東側に位置し、三方を山に囲まれた自然豊かな京都市山科区。住みやすい街である一方、その地形の特性上、山裾のエリアを中心に「土砂災害警戒区域（通称：イエローゾーン）」に指定されている場所が非常に多いという特徴があります。

「親から山科区の実家を相続したけれど、調べてみたらイエローゾーンだった」「空き家のまま放置しているけれど、災害リスクや資産価値はどうなるのだろう？」とお悩みではないでしょうか。今回は、山科区特有の「イエローゾーンにある空き家」を所有している方が、最初に確認しておくべきリスクと、今すぐ取れる対策について解説します。

1. そもそも「イエローゾーン（土砂災害警戒区域）」とは？

イエローゾーンとは、大雨などによって土砂災害（がけ崩れや土石流など）が発生した場合に、住民の生命または身体に危害が生じる恐れがあるとして、都道府県知事が指定する区域です。山科区は、北・東・西の三方を山に囲まれており、傾斜地や山沿いの住宅地が多いため、他区に比べてもイエローゾーンの指定を受けている割合が比較的高くなっています。ここで重要なのは、「イエローゾーンだからといって、すぐに住めなくなるわけではない」ということです。しかし、空き家のまま放置することには、通常の区域以上のリスクが伴います。

2. イエローゾーンの空き家を放置する3つのリスク

① 災害時の責任問題（工作物責任）

万が一、大雨などで実家の裏山が崩れ、空き家が損壊して近隣に被害を与えてしまった場合、所有者は「土地工作物責任（民法第717条）」を問われる可能性があります。「空き家だから知らなかった」では済まされない法的リスクが生じるのです。

② 資産価値の低下と「売却」の難易度

イエローゾーンに指定されると、重要事項説明での説明義務が発生するため、買い手が慎重になります。また、住宅ローンの審査が厳しくなることもあり、通常の物件に比べて売却のハードルが上がります。放置して建物が傷むと、さらに価値は下がってしまいます。

③ 特定空家等への指定リスク

管理が不十分な空き家は、自治体から「特定空家」に指定される可能性があります。指定されると固定資産税の優遇措置（最大6分の1に減額）が解除され、税金が跳ね上がるだけでなく、最終的には行政代執行による解体費用を請求されることもあります。

3. 今すぐできる3つの対策

では、山科区のイエローゾーンにある空き家をどう扱えばよいのでしょうか。

ステップ1：ハザードマップでの正確な位置確認

まずは京都市のハザードマップ（深草・山科版など）を確認し、ご自身の実家が「イエローゾーン」なのか、さらに危険度の高い「レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）」なのかを正確に把握しましょう。

ステップ2：現状維持のための「適正な管理」

すぐに売却や賃貸に出さない場合でも、「建物の健全性を保つこと」と「近隣に迷惑をかけないこと」が最優先です。

• 月に1回程度の換気（カビ防止）
• 雨漏りのチェック
• 庭木の剪定や草むしり（害虫や不法投棄の防止）

遠方にお住まいで通えない場合は、地元の管理サービスを利用して外注することをおすすめします。

ステップ3：出口戦略の検討（賃貸 or 売却）

イエローゾーンの物件であっても、「賃貸」や「現状有姿での売却」などの出口は十分に存在します。特に山科区は、京都中心部や滋賀へのアクセスが良いため、古い戸建てであっても賃貸需要は底堅くあります。

まとめ：放置が一番のハイリスクです

イエローゾーンの空き家は、確かに通常の物件に比べると扱いが難しい側面があります。しかし、最も危険なのは「どうしていいか分からず、そのまま放置してしまうこと」です。まずは現状を把握し、適切な管理を続けることから始めてみませんか？