【第5回】ボロボロの空き家でも売れる？山科区のイエローゾーン物件を「そのまま」手放す方法

こんにちは。山科区 空き家・相続の相談室です。「築50年以上のボロボロの実家。雨漏りもしているし、しかもイエローゾーン。こんな物件、売れるわけがない…」そんな風に諦めて、固定資産税だけを払い続けながら放置してしまっている方はいませんか？一般の不動産市場では「売れない（売れにくい）」とされる悪条件の空き家でも、実は「そのままの状態で」手放すことができる方法があります。

今回は、一般の買い手ではなく「不動産投資家・専門業者」をターゲットにした空き家の処分方法について解説します。

1. 一般の人が「古い空き家」を買わない理由

不動産仲介会社に依頼して、インターネット上で物件を売りに出した場合、買い手の多くは「自分が住むためのマイホーム」を探しているファミリー層などです。彼らが古いイエローゾーンの空き家を敬遠する理由は明確です。

• 住宅ローンが通らない： 旧耐震（昭和56年以前）やイエローゾーンの物件は、銀行の融資審査が厳しくなります。
• リフォーム費用が読めない： 買ってからどれくらい修繕費がかかるか分からず、不安になります。
• すぐに住めない： 荷物の片付けや工事に時間がかかります。

そのため、一般市場で売るためには、売主側で解体して更地にしたり、数百万円かけてリフォームしたりする「持ち出し」が必要になるケースが多いのです。

2. 「投資家・専門業者」なら現状有姿（そのまま）で買える

一方で、不動産投資家や買取を専門とする業者は、まったく異なる視点で物件を見ています。彼らは「自分が住むため」ではなく「再生して人に貸す（戸建て賃貸にする）ため」に物件を購入します。

投資家が買い取れる3つの理由

• 現金で購入できる： ローンを使わず現金で決済できるため、イエローゾーンや旧耐震といった条件を気にしません。
• 安くリフォームするノウハウがある： ボロボロの家でも、職人と直接やり取りしたり、自らDIYしたりすることで、コストを抑えて賃貸用の住宅に再生する技術を持っています。
• 山科区の賃貸需要を知っている： 山科は京都や滋賀への通勤に便利であり、駐車場付きの戸建てであれば、少し古くても借り手がつくことを知っています。

3. 「専門業者への直接売却」のメリット

当相談室が提携する「空き家再生専門の不動産会社や投資家」に買い取りを依頼した場合、一般的に以下のようなメリットがあります。

• 残置物そのままでOK： 面倒な家具や家電の処分、粗大ゴミの廃棄などもすべて引き受けます。
• 契約不適合責任の免責： 売却後にシロアリや雨漏りが見つかっても、売主様に修繕費用を請求することはありません。
• スピーディーな現金化： 専門業者が直接買い取る場合、仲介手数料が不要になることが多く、数週間〜1ヶ月程度で手続きが完了します。

まとめ：「負動産」と諦める前に査定を

「どうせ売れないだろう」という思い込みから、問題を先送りにしてしまうのが一番もったいないことです。ボロボロに見える家でも、プロの目から見れば「磨けば光る原石（賃貸物件）」として価値を見出せる可能性は十分にあります。手放すことをお考えの際は、ぜひ一度ご相談ください。